Türkiye'de İlk Evinizi mi Satın Alıyorsunuz?

Melis DEMİRYAS
Yayın : 04.08.2024

İlk evinizi mi satın alıyorsunuz? Belki de hayatınızda yapacağınız en büyük ve en heyecan verici satın alma süreci olacak bu süreçte nelere dikkat etmelisiniz?

Ev sahibi olmak kuşkusuz hafife alınacak ve aceleye getirilecek bir karar değildir. Pek çok farklı detayı göz önünde bulundurmanız ve dikkatlice değerlendirmeniz gerekiyor ve bu süreç oldukça kafa karıştırıcı olabiliyor.

Uzmanlar ev alırken dikkat edilmesi gerekenleri sorduk. 

Ev nasıl satın alınır uzmanlara sorduk.  

Ev Satın Alma Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Sıfır Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeli?

Ev almak büyük ve önemli bir yatırım. Bu nedenle hangi evi hangi koşullarda alacağınıza karar vermekte zorlanabilirsiniz. Bu süreçte tüm detayları göz önünde bulundurmanız, karar alırken ince eleyip sık dokumanız gerekebilir. Çünkü alım satım işlemi sırasında yapılan küçük bir hata bile hem alıcı hem de mülk sahibi açısından önemli riskler doğurabilir. 

Siz de bu süreci sorunsuz bir şekilde tamamlamanıza yardımcı olacak ipuçlarına göz atmak istiyorsanız doğru yerdesiniz. Sıfır ev alırken nelere dikkat edilmeli?

Ev alırken çıkan masraflar ya da yeni eve taşınırken yapılması gerekenler nelerdir? Ev alırken tapu harcını kim öder? Tüm bu soruların yanıtları ve daha fazlası için okumaya devam edebilirsiniz. 

• Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bütçeniz, ödeme tercihiniz ve satın almayı düşündüğünüz evin özellikleri ne olursa olsun, karar verirken göz önünde bulundurmanız gereken bazı unsurlar var. Dilerseniz, bunları daha yakından inceleyelim. 

• Ruhsatsız Ev Almayın

Ev satın alırken dikkat edilenler listesinin ilk sırasında ruhsat yer alıyor. Aslında 2014 yılında yürürlüğe giren Yeni Tüketici Kanunu kapsamında, ruhsat almayan projelerde konut satışı yapılması zaten yasak. Ancak yine de bu konuda dikkatli olmalısınız.

Ruhsat işlemlerinin uzun sürdüğüne, bu nedenle senetle ya da kaporayla satış yapılabileceğine dair söylentileri ciddiye almayın. Aksi halde hiçbir zaman tamamlanmayacak bir projeye yatırım yapabilirsiniz. Ruhsatın yanı sıra kat irtifakı ve iskan ruhsatı hakkında da mutlaka bilgi edinmelisiniz. 

• Deprem Riskini Sorgulayın

Ülkemizin birçok bölgesi deprem kuşağında. Bu nedenle satın almayı düşündüğünüz evin deprem riskini sorgulamayı unutmayın. Deprem açısından riskli bulunan konutlar, yasalar gereğince kentsel dönüşüm kapsamında değerlendiriliyor.

Eğer farkında olmadan riskli bir konut satın alırsanız, bir süre sonra evinizin yıkılacağını öğrenebilirsiniz. Ev satın alırken müteahhitten Zemin Etüt Raporu’nun bir kopyasını istemeli, deprem yönetmeliğine uygunluk raporunu incelemelisiniz. 

• Evi Mutlaka Görün

Fotoğraflar ne kadar detaylı olursa olsun sizi yanıltabilir. Satın almayı düşündüğünüz bir evi mutlaka kendi gözlerinizle de görmelisiniz. Eğer henüz yapım aşamasında olan bir konut alacaksanız da proje detaylarını incelemeyi ihmal etmemelisiniz.

• İpotek ve Haciz Kaydını Sorun 

Satın almayı düşündüğünüz evin üzerinde ipotek ya da haciz kaydı varsa ilerleyen süreçte ciddi sorunlarla karşılaşırsınız. Örneğin, ipotek kayıtlı bir daire müteahhitin borcu sebebiyle satışa çıkarılabilir. Bu sebeple, ipotek ve haciz kaydı olmayan bir konut tercih ettiğinizden emin olmalısınız. 

• Sıfır Ev Alırken Nelere Dikkat Etmelisiniz?

Az önce sözünü ettiğimiz tüm ipuçları, sıfır ev alma süreciniz için de geçerli. Ancak bu aşamada göz önünde bulundurmanız gereken birkaç önemli detay daha var. Toplu konut projeleri kapsamında sıfır ev almayı düşünüyorsanız güvenilir bir şirket seçtiğinizden emin olmalısınız. Şirketin portfolyosuna ve referanslarına göz atmayı unutmayın. Sıklıkla kötü yorum alan ya da başladığı projeyi bitirmemiş şirketlerden uzak durmanız en doğrusu.

Sıfır ev alırken masraflar, bazen hiç beklemediğiniz yerlerden doğabilir. Boyası yeni yapılmış dairelerde rutubet olmadığından emin olmalı, aidat bedelini de mutlaka satın alım işlemi öncesinde öğrenmelisiniz. Evin net ve brüt metrekare ölçülerinin ön bilgilendirme formunda yer aldığını teyit etmeyi de unutmayın. Hemen teslim konut almadığınız sürece, kararlaştırılan teslim tarihinin mutlaka sözleşmeye eklenmesini sağlayın.

• Ev Alırken Cephe Seçimi Nasıl Olmalı?

Kuzey ve güney cepheli evlerin kendine has bazı avantajları ve dezavantajları bulunuyor. Güney cepheli evlerde ısınma sorunu yaşanma olasılığı daha az. Aydınlık, çabuk ısınan ve kış aylarının rahat geçirilebileceği bir ev almak istiyorsanız güney cepheli evlere öncelik verebilirsiniz. Ancak yaz aylarında yükselen sıcaklıkları da hesaba katmalısınız.

Kuzey cepheli evler genellikle güney cephelilere kıyasla daha uygun fiyatlı. Bu tip evlerde salon ve yatak odası kuzeye baktığı takdirde gün içinde yaşam alanlarınıza yeterince ışık girmeyebilir. Ancak kış ayları çok soğuk ve yağışlı geçen bölgeler için kuzey cepheli evler daha uygun bir seçim olabilir. 

Ev Alırken Tapuda Dikkat Etmeniz Gerekenler

2. Ev Satın Alırken Tapu İşlemleri Önemli 

Ev alırken tapuda dikkat edilmesi gerekenler de alım satım işleminizin sorunsuz şekilde gerçekleşmesi açısından son derece önemli. Satın almayı düşündüğünüz ev hakkında aklınıza takılan birçok soru işaretini Tapu Müdürlüğü’nde giderebilirsiniz. Bu nedenle tapuda evin DASK poliçesini görmeyi, vergi borcu olup olmadığını sorgulamayı ve iskan ruhsatını incelemeyi ihmal etmeyin.

Tapu harcının nasıl ödeneceği konusunda alıcıya önceden fikir birliği yapmanız size zaman kazandırabilir. Ayrıca, evi tapuya beyan ederken mutlaka ödediğiniz gerçek ücreti belirtin. Bu sayede ilerde problem yaşama riskinizi en aza indirebilirsiniz. 

3. Ev Alırken Ödeme Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul alım satımlarında ödeme işlemi birkaç farklı yolla yapılabilir. Elden ödeme, güvenliği en düşük ödeme yöntemleri arasında. Bu nedenle alıcı ve satıcı arasında kesin güven ilişkisi olmadığı durumlarda uygulanması tavsiye edilmiyor. Kullanılabilecek bir diğer yöntem de alıcının satıcının hesabına havale, EFT ya da para transferi yoluyla konut ücretini yollaması.

Bu işlem sırasında alıcının ödeme açıklaması kısmında tapu adres bilgilerini belirtmesi, yapılan ödemenin ada ve parsel gayrimenkul ücreti olduğunu yazması gerekiyor. 

Tapu takas sistemi ve bloke çek yöntemi de gayrimenkul alışverişinde sıklıkla kullanılıyor. Tapu takas sistemini kullanmak isteyen alıcı ve satıcılar, E-Devlet üzerinden sisteme giriş yaparak e-ödeme numarası alıyor.

Alıcı tarafından yapılan ödeme Takasbank hesabına blokeli şekilde yatırılıyor ve tapu işlemleri tamamlandıktan sonra satıcıya aktarılıyor. Bloke çek yönteminde de alıcı seçtiği bankaya bloke çek talebinde bulunuyor ve satıcı noter işlemleri sonrasında çekin blokesini kaldırarak hesabına aktarıyor. Her iki yöntem de hem alıcının hem de satıcının mağdur olmaması açısından tasarlanmış. 

Ev Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

4. Ev Alırken Tapu Harcını Kim Ödemelidir?

Tapu harcının kim tarafından ödeneceği alıcı ve satıcı tarafından ortak bir kararla belirlenebilir. Taraflar farklı bir karar üzerinde anlaşmadığı takdirde harç masrafı eşit olarak bölüşülebilir. Tapu harcı mülk fiyatının %4’ü olacak şekilde belirleniyor. Alıcının ve satıcının masrafı birlikte ödemesi durumunda her iki taraf da mülk fiyatının %2’sini ödüyor. 

5. Yeni Evinize Taşınırken Yapılması Gerekenler

Yeni eve taşınırken lazım olan şeyler ve yapılması gerekenler, taşınma telaşıyla kimi zaman gözden kaçabilir. Bu nedenle işe, aklınıza gelen tüm ihtiyaçları ve yapılacakları listelemekle başlayabilirsiniz. Yeni evin tadilatları bittikten ve temizlik yapıldıktan sonra taşınmanız daha pratik bir seçim olabilir. Çünkü yeni eve taşınırken temizlik yapmak, eşyalarınız çoktan yerleşmişse daha da zorlaşabilir. Tadilat ve temizlik işlemleri bittiğinde bir nakliyat şirketiyle anlaşabilir ve eşyalarınızın yeni evinize taşınmasını sağlayabilirsiniz. 

Eşyalarınızı kendiniz paketliyorsanız bu işe de yeterli süreyi ayırdığınızdan emin olun. Özellikle kırılgan ve küçük eşyaları kolilemek, size tahmin ettiğinizden daha çok vakit kaybettirebilir. Dilerseniz, kolileme işlemini sizin adınıza yapan nakliyat şirketlerini de tercih edebilirsiniz. 

Dikkat etmeniz gereken bir konu da evinizin abonelikleri. Taşınma işlemi öncesinde yeni evinizin tüm aboneliklerini açtırarak elektriksiz ya da susuz kalma riskinin önüne geçebilirsiniz. Ayrıca, evin elektrik ya da tesisat sistemindeki olası arızaları da bu sayede daha hızlı tespit edebilirsiniz. Elbette bu esnada eski evinizin aboneliklerini kapatmayı da unutmamalısınız. 

Evinizi yerleştirmeden önce bir yerleşim planı yapmak işinizi kolaylaştırabilir. Bu sayede hangi eşyaların nereye konacağı konusunda kafa karışıklığı yaşamazsınız. Evinizin tüm kilitlerini değiştirmeyi ve adres değişikliğinizi ilgili kurumlara bildirmeyi de unutmayın. Aksi takdirde bankanızdan gelen belgeleri ya da kargolarınızı yanlışlıkla eski adresinize gönderebilirsiniz. 

6. Özetle: İlk Kez Ev Alacakların Dikkat Etmesi Gereken Detaylar

Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli ve Genel Aşamalar

• Tapuda kaydına dikkat edilmeli,
• Gayrimenkulün kime ya da kimlere ait olduğu,
• Gayrimenkule ilişkin hisse oranları,
• Üzerinde irtifak (kullanım) hakkı olup olmadığı,
• İpotekli olup olmadığı,
• Satışa engel bir tedbir kararı bulunup bulunmadığı,
• Kat irtifakının kurulup kurulmadığı,
• Kurulmasına herhangi bir engel olup olmadığı,
• Almak istenen bağımsız bölümün tapuda kayıtlı olup olmadığı,
• Yüzölçümü,
• Gayrimenkulün yönetim planı ve arsa sahibinin müteahhide uyguladığı tapu şerhleri,
  İmar durumunu araştırın,
• Gayrimenkulün son imar durumu,
  1/1.000, 1/5.000 ölçekli imar planları ile daha üst ölçekli imar planlarının bulunup bulunmadığı,
• İnşaat ruhsatı,
• Ana gayrimenkulün ve satın alınmak istenen bağımsız bölümün mevcut imar durumu ve projeye uygunluğu,
• Gayrimenkulün birikmiş vergi borcu olup olmadığı,
• Gayrimenkulün son emlak beyanname değeri (Emlak beyanname değeri, tapu alım satımı sırasında ödenecek en az harç miktarının belirlenmesinde önemli olacaktır.),
• Gayrimenkulün Anıtlar Kurulu Kararı’nı ilgilendirecek bir hususun olup olmadığı,
• Gayrimenkul üzerinde doğrudan ya da dolaylı olarak herhangi bir resmi merciin tasarrufunun bulunup bulunmadığı,
• Konutun iskânının bulunup bulunmadığı ya da iskân alımını engelleyen bir hususun olup olmadığı,
• Bölgenin depremsellik durumu mutlaka öğrenilmeli.
• Şirketin daha önce yaptığı ve bitirdiği konut projelerinin olup olmadığı,
• Taahhüt ettiği süre sonunda alıcılara konutları teslim edip etmediği,
• Firmanın güvenilir olup olmadığı,
• Projenin arkasındaki güvencenin ne olduğu,
• Resmi evrakları inceleyin,
• Alıcı, Satış Sözleşmesini dikkatlice okumalı, mümkünse sözleşmeyi konunun uzmanlarına inceletmeli.
• İnşaat şirketinin alıcıya ne tür evraklar verdiği, kat irtifaklarını tesis ettirip ettirmediği,
• Kat irtifakı tesis edilmemişse, tesis edilmesinde herhangi bir engelin bulunup bulunmadığı saptanmalı,
• Konutun ya da konut projesinin tapusu, imar durumu, projesi, ruhsatı, varsa iskan belgesi gibi resmi belgeleri incelenmeli.
• Müteahhidin alıcıya teslim edeceği konuta ait, yapacaklarını tanımladığı ve kullanacağı malzemelerin niteliklerini açıkça belirttiği, teslim süresinin ve şeklinin açıkça ifade edildiği ve taraflarca birlikte imzalanan “Teknik Şartname” iyi okunup incelenmeli. Teknik
• Şartname’de kullanılacak malzemelere ilişkin “marka ve kalite” net olarak tanımlanmalı,
• Müteahhidin söz verdiği süre sonunda inşaatı bitirememesi ve konutu teslim edememesi durumunda günlük ya da aylık baz da alıcıya ne kadar cezai tazminat ödeyeceği kayıt altına alınmalı.,
• Satışa sunulan konutun; peşinat miktarı, aylık ödeme planı, kredi durumu, faiz oranı, ara ya da balon ödemelerin yapılıp yapılamayacağı, hesabın istenilen zamanda kapatılıp kapatılamayacağı, faiz oranlarındaki artış ve azalışların ödemeleri nasıl etkileyeceği, banka ile yapılan sözleşmelerin niteliği kesin olarak öğrenilmeli.,
• Konutun değerini belirleyin,
• Gayrimenkulün çevresine kazandırdığı ya da kazandıracağı artı değeri,
• Kiracıları ya da olası kiracılarının niteliği,
• Mevcut ya da olası kira değeri,
• Kira süreleri, kira sözleşme koşulları,
• Yönetim şirketinin etkinliği,
• Çevredeki gayrimenkullerin satış ya da kira değerleri,
• Bölgenin gelişim yapısı,
• Alışveriş merkezlerine, sağlık kuruluşlarına, okullara yakınlığı,
• Ana ulaşım hatlarına yakınlığı ve ulaşım kolaylığı gibi gayrimenkulün ekonomik değerini etkileyen hususları incelemeyi unutmayınız.

Yapımı tamamlanmış veya tamamlanmaya yakın sıfır ev projelerine göz atmak için kackurus.com'u ziyaret etmeyi unutmayın!