Kuzey Kıbrıs’ta Ev Satın Almanın Püf Noktaları

Ayşegül BAŞARAN
Yayın : 03.08.2024

Son yılların yatırım gözdesi Kuzey Kıbrıs özellikle emlak yatırımlarında oldukça popüler bir noktaya geldi. Tatil yapmak için gelenlerin yerleşmeye karar verdiği, ada ülkesi olma özelliği ile dikkatleri üstüne çeken, kısa amortisman süreleri ile daha da çekici hale gelen Kıbrıs’ta siz de ev sahibi olmak istemez misiniz? Bu içeriğimizi “İsteriz ama Kıbrıs’tan ev alma şartları ve prosedürler hakkında hiç bilgimiz yok!” diyenler için hazırladık. Keyifli okumalar!

1. Kıbrıs'ta Ev Almanın İlk Adımı:  "Emlak Alım İzni"

Kuzey Kıbrıs’ta yasal sistem İngiltere’dekiyle aynıdır. Yasal belgeler İngilizcedir ve Kuzey Kıbrıs’ta İngilizce ve Türkçe bilen avukat bulunmaktadır. Alacağı mülke karar veren alıcı, satın alma işlemleri için gerekli tüm prosedürleri yerine getirmelidir. 

Satın alma süreci 3-6 ay gibi bir sürede tamamlanmaktadır fakat işlemlerin onaylanması aşamasında geçen süre zarfında, satın alınan mülkiyeti kiralamak ve satmak mümkündür. 

KKTC vatandaşı olmayanlar, Kuzey Kıbrıs'ta emlak satın almak için KKTC Devleti’nden "Emlak Alım İzni" çıkarmalıdır. "Emlak Alım İzni" olmadan tapu devir işlemleri yapılamaz.

Satın alınacak emlak seçildikten ve fiyat konusunda anlaşıldıktan sonra, bir avukat aracılığı ile alıcı ve satıcı arasında; fiyat, zaman, ödeme ve teslimat koşulları, emlak detayları gibi konuları barındıran bir satış sözleşmesi (kontrat) imzalanır. İki tarafın da imzalaması halinde satış gerçekleşir.

2. Satış Sözleşmenizi Vergi Dairesine Onaylatın 

Vergi Dairesi’ne onaylattırılan satış sözleşmesi, şu anki yasaya göre kontrat fiyatı üzerinden %0.5 olan pul ücreti ödenerek (21 gün içinde), yine 21 gün içinde Tapu Dairesi’ne kaydettirilmelidir. Böylece alıcının mülkiyet hakkı, hukuki açıdan yasallık kazanır.

Satılan gayrimenkulün üçüncü şahısların tasarrufuna veya mülkiyetine geçmeyeceğine dair bir taahhütname de satıcı tarafından Tapu Dairesi’ne kaydettirilmelidir.

3. Emlak Tapusunu Alıcının Üzerine Çevirtin

Ödeme gerçekleştikten ve alım izni çıktıktan sonra emlak tapusu alıcının adına çevrilir. Alıcı ve satıcının satış sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmeleri sonrasında satıcı; konutun mülkiyetini, konutun bulunduğu Kaza Tapu Dairesi’nde alıcıya devreder. Alıcı, satın aldığı gayrimenkulün "Tapu Devir Harcını" ödemekle yükümlüdür.

Tapu Devir Harcı, Tapu devri yapılacağı zaman Kuzey Kıbrıs Tapu Dairesi'ne ödenmektedir. Alıcının ilk gayrimenkulü ise; indirimli olarak satın alınan gayrimenkulün satış fiyatının %3'ü kadar olan devir harcı ödenmektedir.

Mali açıdan yasal hâle gelen taşınmaz malın, yabancı adına kaydı için KKTC’de Bakanlar Kurulu’na başvuru yapılması ve Bakanlar Kurulu’ndan satın alma izninin alınması gereklidir. 

4. Yabancı Uyruklu Kişilerin Yasal Haklarıın Öğrenin
 
Yabancı uyruklu kişiler, Kuzey Kıbrıs’ta kayıtlı yerel şirketlerinin olmaması durumunda, Kuzey Kıbrıs'tan kişi başına 5 dönüme kadar araziye sahip 1 ev veya en fazla 1 dönüm büyüklüğünde arazi alabilirler. Evli çiftler 1 kişi olarak kabul edilir, ancak soyadları farklı ise 2 ayrı gayrimenkul alma imkânları olabilir. Birden fazla taşınmaz mal veya 1 dönümden daha büyük mal alınmak istenilirse, yedi emin kullanmak veya KKTC’de şirket kurmak gerekmektedir.

Söz konusu taşınmaz mal üzerinde bulunan inşaat ve/veya ev için inşaat izin ruhsatı alınmalı, satın alınacak taşınmaz mal üzerinde herhangi bir ipotek ve/veya engel olmamalı, satıcı gerçek mal sahibi olmalıdır. İzin işlemleri olumlu sonuçlandıktan sonra, satın alınan mülkiyetin m2’si için Vergi Dairesi’ne senelik belirlenen ücretlerde harç yatırmak gerekmektedir. Bu tutarın, isme kayıtlı her mülkiyet için senelik olarak ödenmesi gerekmektedir. Yabancı şirketler için bu prosedürler farklıdır.
  

5. KKTC’de Gayrimenkul Satın Alırken Gerekli Belgeler Nelerdir? 

• Pasaport: Satın alma işlemlerini başlatmak için gereklidir.
• Sabıka Kaydı: Yabancı uyruklu vatandaşlar, kendi ülkelerinde hizmet veren adli mercilerden alacakları sabıka kaydı belgesini Kuzey Kıbrıs’ta bulunan devlet ofislerine sunmalıdır. İbraz edilecek olan belge İngilizce veya Türkçe olabilir.  

6. KKTC’de Gayrimenkul Satın Alırken Hangi Vergiler Ödenmektedir? 

Damga Pul Harcı: Yapılan satış sözleşmesi üzerinden %0.5 pul harcı alınmaktadır ve alıcı tarafından 21 gün içinde ödenir. Böylece gayrimenkul için düzenlenen satış sözleşmesi mali açıdan yasal hale gelmektedir.

Taşınmaz Mal Devir Harcı: Normalde %6 olarak ödenmesi gereken harç, yabancıların satın alacağı ilk gayrimenkul ise %3 olarak ödenir. Tapu için ödeme; tapu isme kaydolduğu zaman Tapu Dairesi’ne, anahtar tesliminden birkaç ay sonra da yapılabilmektedir. Bu yüzdelikler satış fiyatı üzerinden değil, devletin taşınmaz mala verdiği değer üzerindendir. Ve bu değer genellikle gerçek satış fiyatının bir miktar altındadır.

Katma Değer Vergisi: %5 KDV alıcı tarafından ödenir. Ancak satıcı profesyonel değilse KDV alınmaz.

Stopaj: Satıcı tarafından Vergi Dairesi’ne ödenir. Kâr amacı güden satıcılar (müteahhit) için %4 olan bu oran, kâr amacı gütmeyen (sahibinden) satıcılar için %2,8’dir. 

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)

S.1. Koçan nedir? Koçanların (Tapuların) birbirinden farkı nedir? 

KKTC'de yasal olarak, KKTC koçanları denilen tek koçan bulunmaktadır fakat malların kökeni bakımından koçanlar üç farklı kategoride değerlendirilmektedir: 

Türk Koçanlı: 20 Temmuz 1974'ten önce Kıbrıslı Türklerin ya da Rum/Yunan olmayan yabancı vatandaşların sahip oldukları mallardır. Bu koçanlar uluslararası devletler ve Güney Kıbrıs Rum Yönetimi tarafından da yasal kabul edilmektedir.

Eşdeğer Koçanlı: 1974'ten önce Rumlara ait olan, 1974'ten sonra Güney'den gelen Kıbrıslı Türk Göçmenlere, Güney Kıbrıs'taki mallarına karşılık olarak eşdeğer puanla verilmiş mallardır. Bu koçanlar çeşitli şartlara bağlı olarak uluslararası yasalara göre geçerli sayılmaktadır.
Tahsis Koçanlı: 1974'ten önce Rumlara ait olan, 1974'ten sonra KKTC devletinin önce üçüncü kişilere kiralayıp sonra koçan verdiği mallardır.

S.2. Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul yatırımı yapmanın püf noktaları nelerdir? 

Gayrimenkule yatırım yapmadan önce, gayrimenkul fiyatlarını belirleyen faktörleri dikkate almak faydalı olacaktır. Bu faktörlerden biri, şehir merkezi faktörüdür. Bir gayrimenkulün şehir merkezinde yer alması; devlet dairelerine, sosyal aktivitelere vb. yakınlığından ve bu yakınlığın getirdiği vakit kazanımından dolayı her zaman avantajdır.

İkinci bir faktör insan psikolojisi ve bu psikolojinin yarattığı trendlerdir. Buna göre şehirlerin batıya doğru büyüdüğünü ve modernleştiğini, yeni neslin tercihinin de bu yönde olduğunu görmek mümkündür.

Yani şehir merkezine yakınlık ile batıya doğru genişleme; fiyat farklılıklarını belirleyen önemli faktörlerdendir. Dolayısıyla bu faktörleri göz önünde bulundurarak trend haline gelen bölgelere yatırım yapmak kazançlı olacaktır.
  

S.3. Kıbrıs’ta emlak satın alacak yabancıların dikkat etmesi gerekenler nelerdir? 

Yabancı yatırımcıların satın alacağı gayrimenkullerde, askeri bölgeye yakınlık öğrenilmeli ve izin işlemlerinin onayının verilip verilmeyeceği hakkında bilgi sahibi olunmalıdır. Bununla birlikte, satın alma için adli mercilerden alınacak sabıka kaydı ile; daha önce suç işlenmediğinin ispat edilmesi gerekmektedir.

S.4. Kuzey Kıbrıs’ta emLak alımlarında sezon etkisi nasıldır? 

K.K.T.C Emlak piyasasında alım ve satımların yüksek olduğu iki sezon bulunmaktadır: 

İlkbahar- Yaz Aylarını Kapsayan Dönem: Mart’tan Temmuz ortasına kadar, evlilik hazırlıkları yapan gençlerin KKTC’de villa veya daire aldığı görülmektedir. Evlenecek gençler evlilik tarihinin 2,5-3 ay öncesinden, yuva kuracakları yeni ev veya apartman dairelerini seçmekte ve yerleşme hazırlıklarına başlamaktadırlar. İngiltere’de yaşayan Kıbrıslı Türklerin yaz tatili nedeniyle yoğun ilgi gösterdiği bu dönemde, Kuzey Kıbrıs’taki arsalara da talep olmaktadır.

Eylül – Aralık Aylarını Kapsayan Dönem: Eylül’de okulların açılmasıyla başlayıp yılbaşı hazırlıklarının yapıldığı Aralık ortasına kadar gayrimenkul alımında artış gözlemlenmektedir. Özellikle Girne, Gazimağusa ve Lefkoşa ilçelerindeki daire, ev, villa ve arsa tipi gayrimenkullere, kiralık daire ve villalara olan talep artmaktadır. Bu dönemde yabancı emlak yatırımcıları da ilgi göstermektedir.